Da: Il Nuovo Condominio di Massimo Fracaro e Germano Palmieri

I balconi e il loro utilizzo sono fonte perenne di discussione: dai panni stesi allo sgocciolamento dell’ acqua usata per annaffiare piante e fiori, dalla caduta di briciole, al “ fall out “ liberato dalla battitura dei tappeti, per non parlare delle spese da sostenere quando è necessario rifargli e magari non tutti i condomini godono di questo spazio esterno.

I balconi non rientrano fra le parti comuni dell’edificio ( Corte di Cassazione 7/9/1996, n 8159 ) ma non fare parte integrante dell’ appartamento cui si riferiscono. Alcuni elementi di essi, però ( Per esempio: i decori ), se destinati all’ abbellimento della facciata sono considerati parti comuni dell’edificio; la circostanza, da valutarsi caso per caso, rileva ai fini della ripartizione delle spese. Non è raro che un balcone venga trasformato in → Veranda.

Il balcone va tenuto distinto dal > > Lastrico solare di uso esclusivo.

Apertura: è possibile aprire un balcone nella facciata, alle seguenti condizioni: > si deve rispettare il decoro architettonico dell’edificio; > non si deve arrecare danno alle parti comuni o alla proprietà individuale di uno o più condomini; Lettera B B

> > va rispettata la normativa urbanistica e quella sulla distanza legale fra costruzioni. L’ apertura di un balcone è consentita anche se questo sporge sul cortile condominiale, con conseguente occupazione della colonna d’ aria sovrastante la parte comune; occorre però accertare che l’ iniziativa non pregiudichi la normale fruizione o la possibilità di utilizzo del cortile da parte degli altri condomini ( Corte di Cassazione 21/6/1993, n 6850 ).

In pratica l’ innovazione non deve comportare un sensibile diminuzione di aria e luce a carico di un condomino o delle parti comuni dell’edificio. Una volta accertato che non vi siano controindicazioni ( Ma sul decoro architettonico si può sempre discutere ), se ne deve dare preventiva notizia all’ amministratore, specificando i dettagli dell’ intervento e le modalità di esecuzione.

L’ amministratore, a sua volta, ne riferisce all’ assemblea ( Secondo comma articolo 11222 codice civile ). Danni La distinzione, nell’ ambito dei balconi, fra parti comuni e parti esclusive, si riflette sull’ accertamento di chi sia tenuto a risarcire gli eventuali danni che dovessero derivare da questa porzione del fabbricato: il condominio o il singolo proprietario, a seconda che si tratti di una parte considerata comune o di proprietà esclusiva.

Cosi, se i decori sono riguardabili come abbellimento dei solo balcone, del danno risponderà il proprietario; se, invece, hanno funzione di abbellimento della facciata, sono considerati parti comuni dell’ edificio, per cui toccherà al condominio risarcire il danno ( Corte di Cassazione 7/9/1996, n 8159 ).

In particolare, con riferimento ai frontalini (Ossia alla parte visibile della soletta del balcone), la Corte di Cassazione (Sentenza n 2241 del 30/1/2008 ) li ha considerati beni comuni, in quanto elementi che s’inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell’ edificio. Se però il danno è causato direttamente dal proprietario del balcone, sarà questi a doverlo risarcire, come nel caso del distacco di un pezzo d’intonaco provocato da una pianta rampicante, da infiltrazioni dovute all’ annaffiatura o da cattiva manutenzione.

Divieti Un condomino non può alzare il parapetto del balcone se ciò compromette il decoro architettonico dell’edificio, né può spostare in avanti la ringhiera, acquisendo la possibilità, fino a quel momento preclusa, di affacciarsi sulla sottostante terrazza ( Tribunale di Napoli 18/6/1998 ).

Inoltre sul balcone non si possono stendere panni se ciò è vietato dal regolamento del condominio o da quello di polizia urbana.

In particolare, il Tribunale di Milano (Sentenza del 27/9/1965 ) ha considerato in contrasto con l’articolo 1102 codice civile l’ esposizione di biancheria sgocciolante da balconi o finestre degli appartamenti nel sottostante cortile condominiale, mentre il Giudice di pace di Caserta (Sentenza del 28/4/1998 ) ha considerato la sciorinatura ( Ossia l’ esposizione ) di panni sulle ringhiere dei panni superiori compresa nei limiti della normale tollerabilità per i proprietari delle unità immobiliari sottostanti.

Il Tribunale di Bologna, infine ( Sentenza del 4/3/1993 ), ha precisato che la norma del regolamento condominiale che impone di non sciorinare i panni riguarda esclusivamente le parti comuni nel rispetto di un generale principio di decoro architettonico, e non è pertanto applicabile quando si tratti del rapporto tra due proprietà individuali; in tale ipotesi, quindi, trovano applicazione le norme sui rapporti di buon vicinato e quella che obbliga a risarcire l’eventuale danno provocato dolorosamente o colposamente (Articolo 2043 codice civile ). Altro punto “caldo “ è la trasformazione del balcone in > > Veranda.