I° PARTE  –  Di: Avv. Nicola Frivoli

Privacy in condominio. Istruzioni per l’ uso

Avverso la decisione del giudice del gravame, i ricorrenti-condomini proponevano ricorso in cassazione adducendo un solo motivo. Resisteva il Condominio

Con l’ unico motivo, i ricorrenti denunciavano la errata interpretazione degli artt. 1418 e 1223 c.c. e dell’ art. 63 disp. att. c.c., ritenendo di essere proprietari dell’ unità immobiliare oggetto di causa solo con decorrenza dal 2 marzo 2017, data della trascrizione della menzionata sentenza della Corte d’ appello di Torino.

La Cassazione riteneva inammissibile il ricorso proposto, ai sensi dell’ art. 360 bis n. 1 c.p.c., con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’ art. 380 bis c.p.c., in relazione all’ art. 375, comma 1, n. 1 ), c.p.c.

Va precisato che il venditore ed acquirente dell’ immobile, in forza della l. n. 220/2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c.- delinea a carico del dell’ acquirente un’ obbligazione solidale, non propter rem, ma autonoma, in quanto costituita ex novo dalla legge in funzione di rafforzamento dell’ aspettativa creditoria del condominio, su cui incombe, poi, l’ onere di provare

l’ inerenza della spesa dell’ anno in corso o a quello precedente al subentro dell’ acquirente ( in tale senso, Cass. civ sez. II, 9 ottobre 2020, n. 21860 ).

In altri termini, il principio della responsabilità solidale dell’ acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al Condominio dal venditore è limitata al biennio precedente ( cfr. Cass. civ. sez. II, 27 febbraio 2012, n. 2979; Cass. civ. sez. II 18 agosto 2005, n.. 16975 ). Tale tesi risulta del tutto infondata per le ragioni precisate dagli ermellini.

In caso di azione giudiziale da intraprendere da parte del Condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare, è passivamente legittimato l’ effettivo proprietario di detta unità, e non anche chi possa apparire tale, poggiando la ” responsabilità pro quota ” dei condomini sul collegamento tra debito e la titolarità del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari ( Cass. civ. S.U. 08 aprile 2002, n. 5035; Cass. civ. sez. II 3 agosto 2007, n. 17039; Cass. civ. sez. II, 25 gennaio 2007, n. 1627; Cass. civ. VI- II, 9 ottobre 2017, n. 23621 ).

In sostanza l’ amministratore di condominio ha, al fine di ottenere il pagamento della quota per spese comuni, l’ onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà.

Ne consegue, per individuare l’ effettivo obbligato al pagamento dei contributi condominiali è, altresì, opponibile all’ amministratore di condominio la sentenza che, come del caso posto al vaglio della Suprema Corte, abbia accolto una domanda di simulazione trascritta da un trasferimento immobiliare, dovendosi considerare che la proprietà del bene sia rimasta, comunque, sempre in capo al simulato alienante ( ricorrenti-condomini ). Va, altresì, sottolineato che vi è sempre l’ obbligo in capo al capo condominio di curare la tenuta del registro dell’ anagrafe condominiale, in forza dell’ art. 1130 n. 6, c.c., e l’ obbligo di chi cede diritti di condominio di trasmettere copia autentica del titolo traslativo, ai sensi dell’ art. 63 comma 5, disp. att. c.c., norme introdotte con la riforma del condominio ( l. 220/2012 ).

Per completezza, tra le attribuzioni dell’amministratori di condominio vi è quella della tenuta di diversi registri condominiali ( art. 1130, nn. 6 e 7, c.c. ), tra cui quello dell’ anagrafe condominiale. Tale registro risponde alla necessità di certificare una gestione amministrativa del condominio corretta, ordinata e trasparente, anche per i terzi, ed ha risolto ( sempre che l’ amministratore sia diligente nell’ aggiornamento dei dati ivi contenuti ) i problemi più ricorrenti in ambito condominiale: individuazione dei soggetti da convocare alle assemblee condominiali; conoscenza degli effettivi proprietari e degli occupanti delle varie unità immobiliari e certezza dei soggetti obbligati verso il condominio per il pagamento degli oneri condominiali.

In argomento, mette conto segnalare che l’ art. 1, comma 59, della l. n. 208/2015 ( c.d. legge di stabilità 2016 ) ha novellato l’ art. 13 della l. n. 431/1998 – che disciplina i ” patti contrari alla legge “ nell’ ambito delle locazioni abitative – stabilendo, al comma 1, che è onere del locatore “provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore e all’ amministratore del condominio, anche ai fini dell’ ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’ anagrafe condominiale “.

Il registro, in forza del suo costante aggiornamento sulle variazioni che ciclicamente riguardano i partecipanti alla vita condominiale, realizza un valido apparato di pubblicità e notizia, soprattutto per quanto concerne la titolarità delle singole unità immobiliari, con definitivo superamento della questione del ” condomino apparante “.

In conclusione, la Suprema Corte dichiarava inammissibile il ricorso, e condannava, in solido, i ricorrenti a rimborsare al resistente le spese di giudizio di cassazione.

“ PECCATO MORTALE ”

I° PARTE  –  Di: Matteo Castagna

IL “ PENSIERO ” DEVE ESSERE UNICO ( IL LORO ) FINO ALL’ASSURDO, OVVERO FINO AL PUNTO CHE DIRE LA VERITÀ È DIVENTATO UN ATTO RIVOLUZIONARIO, COME SOSTENERE CHE LE FOGLIE SONO VERDI D’ ESTATE

     Tommaso d’Aquino nella Somma Teologica ( II-II, qq. 72-75 ) tratta delle ingiustizie che si compiono con le parole. Troppo spesso si tratta di peccati mortali che, a torto, non vengono presi particolarmente sul serio, ma possono rivelarsi molto gravi. “ Ne uccide più la lingua che la spada ” – afferma il detto popolare. E, si sa: vox populi, vox Dei.

L’ ingiuria verbale lede l’ onore, la diffamazione o detrazione lede la buona fama, la mormorazione distrugge l’ amicizia, e la derisione toglie il rispetto. San Tommaso spiega che nei peccati di parola bisogna considerare soprattutto con quali disposizioni d’ animo ci si esprime, ossia il fine della contumelia, che è disonorare il prossimo nella sua moralità. Se non vi è l’ intenzione di disonorare la persona insultata, perché i fatti si danno per veri ed acclarati, rimane peccato l’ insulto, ma non vi è contumelia.

   La detrazione ( q. 73, a. 1 ) è una maldicenza o denigrazione della fama altrui, fatta di nascosto. Essa consiste nel « mordere di nascosto la fama ( ossia la “ stima pubblica o notorietà ”, N. Zingarelli ) di una persona ” come si legge nell’ Ecclesiaste ( X, 11 ): “ Se il serpente morde in silenzio, non è da meno di esso chi sparla in segreto ». Poi l’ Angelico spiega che come ci sono due modi di danneggiare il prossimo in azioni: apertamente ( p. es. la rapina o le percosse in faccia ) o di nascosto ( p. es. il furto o una percossa “ a tradimento ” ossia alle spalle ); così vi sono due modi di nuocere con le parole: apertamente ( la contumelia in faccia, q. 72) o di nascosto ( la maldicenza o detrazione, q. 73 ).

San Paolo: “ è degno di morte [ spirituale o dell’ anima ] non solo chi commette il peccato di [ detrazione ], ma anche chi approva coloro che lo commettono ”

> >  > > > CONTINUA CON IL SIMPATIZZANTE DI AGOSTO > >  >