DI: Gtres

Autore: condominioweb (  collaboratore di idealista news  )

  • Piazzare una casa donata è certamente meno semplice che vendere un bene non donato. Ciò per la possibilità che la donazione dell’immobile sia oggetto di un’ impugnazione da parte degli eredi legittimi. A illustrarci bene i rischi derivanti dalla donazione sono i nostri collaboratori di condominioweb.

Articolo scritto dall’ avv Alessandro Gallucci di condominioweb

Come stabilito dalla Corte di Cassazione (  v. Cass. n. 965/2019  ) gli agenti immobiliari sono tenuti a comunicare all’ acquirente se l’ immobile che sono interessati a comprare sia frutto di una donazione.  Questo perché si tratta di uno di quei dati relativi ”  alla valutazione e alla sicurezza dell’ affare, che possono influire sulla conclusione di esso  ” (  v. art. 1759 c.c.  ) e come tale, si è statuito, esso deve essere comunicato.

Riduzione donazione immobile

Ma cosa rappresenta un rischio in un immobile donato? Il fatto che un domani qualcuno possa contestare l’ atto e chiedere la restituzione del bene o il suo valore. Non si tratta dell’ unico rischio per l’ acquirente, ma certamente uno dei maggiori.

Il codice civile (  artt. 555 e ss.cc  ) prevede la possibilità per gli eredi legittimari (  loro eredi o aventi causa  ), ove a causa della donazione si vedano lesi nella quota di riserva, la quota che gli spetta per legge, di chiedere la riduzione della donazione.

Gli eredi legittimari sono quelli indicati dall’ art. 536 c.c. e sono il coniuge, i figli, gli ascendenti (  cioè genitori, nonni etc.  ) i discendenti dei figli, qualora succedano al posto dei figli, i figli adottivi.

Ad essi spetta una quota minima di legge, detta anche indisponibile.

Pertanto, ove tale quota non sia rispettata, essi possono chiedere che sia integrata anche con riferimento ai beni donati in vita dal de cuius. La donazione è in sostanza considerata come una disposizione testamentaria anticipata. In sostanza può essere richiesta la restituzione dell’immobile o il suo valore corrispondente.

Azione di restituzione immobile frutto di una donazione

Dispone l’ art. 563 c.c. che se i donatari contro i quali è stata accolta la domanda di riduzione hanno alienato a terzi gli immobili loro donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione dell’ atto donazione (  il termine temporale è stato introdotto dalla L. n. 80 del 2005 e l’ espressione ”  trascrizione dalla  ” dalla L. n. 263/2005  ), l’ erede legittimario, premessa l’ escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell’ ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari, la restituzione degli immobili; l’ azione va proposta secondo l’ ordine delle alienazioni, partendo dall’ ultima; ai terzi acquirenti può essere anche richiesta, entro venti anni (  il termine temporale è stato introdotto dalla L. n. 80 del 2005  ), la restituzione dei mobili oggetto della donazione, salvo il possesso di buona fede; il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donate pagando la somma di denaro equivalente.

Sempre l’ art. 563 c.c. al co.4 prevede per quanto qui interessa, che il decorso dei venti anni, salvo quanto disposto dall’ art. 2642 n.8 c.c. ”  è sospeso nei confronti del coniuge e dei parenti in linea retta del donante che abbiano notificato e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Il diritto dell’ opponente è personale e rinunziabile.

L’ opposizione perde effetto se non è rinnovata prima che siano trascorsi venti anni dalla sua trascrizione  “.

L’ art. 2652 n. 8 c.c. prevede per quanto a noi interessa che si devono trascrivere le domande giudiziali di riduzione delle donazioni per lesione di legittima.

Se la trascrizione viene seguita decorsi dieci anni dall’ apertura della successione, ”  la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda  “.

Eredità legittima donazione

I legittimari sono dunque figli o nipoti  ), coniuge e ascendenti. Chiariamo una cosa poco nota, ma importante: possono agire per la riduzione anche coloro che al tempo della donazione non erano eredi legittimari perché ad es. non ancora nati, non ancora adottati etc.

Dunque, se ad es. Tizio, vedovo, dona l’ immobile ai figli e poi si risposa e decede, la nuova sposa può calcolare la quota di riserva anche sui beni donati prima del matrimonio (  v. Cass. n. 1373/2009  ).

Insomma, come è stato statuito, ”  ai fini della riducibilità non è consentita distinzione tra donazioni anteriori e donazioni posteriori al sorgere del rapporto da cui deriva la qualità di legittimario  ” (  Cass. n. 965/2019, ma v. anche Cass. n. 1373/2009  ).

È infatti un principio costante quello secondo cui nella successione necessaria, per la determinazione della porzione disponibile e delle quote invece riservate ai legittimari, si deve considerare la ”  massa costituita da tutti i beni che appartenevano al de cuius al momento della morte – al netto dei debiti – maggiorata del valore dei beni donati in vita dal defunto, senza che possa distinguersi tra donazioni anteriori o posteriori al sorgere del rapporto da cui deriva la qualità di legittimario  ” (  Cass. n. 4445/2016  ).

 

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