Nel caso di locazioni abitative, brevi e di lunga durata e immobili commerciali

Autore:Redazione

La cedolare secca è il regime di tassazione agevolato sugli affitti che sostituisce la tradizionale imposizione fiscale Irpef. Vediamo come funziona nel caso di locazioni abitative, sia di lunga durata che locazioni brevi, e affitti commerciali.

In primis vediamo come funziona la cedolare secca. Secondo quanto stabilito dal comma dell’ art. 3 del dlgs 23/2011, la cedolare secca sostituisce non solo l’ IRPEF e le relative addizionali ( regionale e comunale ), ma anche:

  • Imposta di bollo sul contratto di locazione
  • Imposta di registro per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per il quale si applica l’ opzione.
  • Imposta di registro e imposta di bollo sulle proroghe del contratto di locazione.

L’ opzione per la cedolare secca può essere espressa al momento della registrazione del contratto mediante la presentazione del modello RLI o in momenti successivi alla registrazione. Con il dl n 193/2016 è stato disposto che la mancata proroga esplicita della cedolare secca, al momento del termine del contratto di locazione, non implica una decadenza immediata della cedolare secca a condizione che il contribuente: abbia adottato un comportamento coerente con la cedolare secca; dichiari i redditi nel quadro ” RB ” del modello Unico o nel 730 con i criteri della cedolare secca; versi le imposte dovute sui canoni di locazione applicando le aliquote del 10% ovvero del 21% stabilite per la cedolare secca.

La mancata comunicazione della proroga comporta però delle multe: 50 euro nel caso di ritardo non superiore a 30 giorni dalla scadenza dell’ adesione e 100 euro per ritardi superiori a 30 giorni.

Cedolare secca su locazioni abitative

Per quanto riguarda la cedolare secca sulle locazioni abitative, nel caso in cui si tratti di affitti superiori a trenta giorni, abbiamo due diverse aliquote

  • aliquota 21% per i contratti di locazione a canone ” libero “
  • aliquota 10% per i contratti di locazione a canone concordato. Nonostante i timori iniziali di un aumento al 12,5%l’ultima versione della legge di bilancio ha confermato l’ aliquota del 10%.

Cedolare secca per gli affitti brevi

Il decreto legge n 50/2017 ha introdotto la cedolare secca al 21% per i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche o da intermediari ( portali online e agenzie immobiliari ). La nuova normativa si applica anche ai contratti di sublocazione e a quelli stipulati dal comodatario che concede a terzi la disponibilità dell’ immobile a titolo oneroso.

E’ compito dell’ intermediario versare una ritenuta del 21% sull’ ammontare dei canoni versati. Se la provvigione non è compresa nel corrispettivo della locazione, ma viene addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore non è soggetta a ritenuta.

Un altro degli adempimenti in essere è anche l’ obbligo di comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati a decorrere dal 1º giugno 2017 da parte degli intermediari e delle società di intermediazione.

Cedolare secca per i negozi a partire dal 2019

Con la legge di Bilancio 2019 è stata estesa la cedolare secca anche l’ affitto di immobili commerciali e capannoni. Si applica un’ aliquota del 21% sempre e quando si rispettino determinate condizioni:

  • I contratti di locazione devono essere stipulati nel corso del 2019;
  • La cedolare secca per gli immobili commerciali potrà essere applicata per l’ intera durata del contratto;
  • Il nuovo regime fiscale interessa le unità immobiliari di categoria catastale C/1 e le relative pertinenze locate congiuntamente;
  • La cedolare secca per i negozi può applicarsi agli immobili di superficie massima di 600m2 ( escluse le pertinenze )

Possono usufruire della cedolare secca per la locazione di immobili commerciali: le persone fisiche soggetti passivi Irpef che conseguano reddito fondiario, il proprietario, il titolare del reddito reale di godimento. Non possono optare per la cedolare secca: le società di persone, i soggetti Ires, lavoratori autonomi, enti non commerciali.